Locazione commerciale: nulla la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento | Cass. 2895/2026

La proprietaria di alcuni immobili stipulava tre contratti di locazione ad uso commerciale recanti una clausola secondo cui il canone locatizio per i primi sei anni era inferiore a quello dovuto per il successivo sessennio a fronte della preventiva rinuncia da parte del conduttore all’indennità di avviamento commerciale a finita locazione. La donna riceveva un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate in cui si domandava il pagamento delle imposte sul canone “pieno”.

È valida la clausola che preveda la rinuncia all’indennità di avviamento come corrispettivo della riduzione del canone e, soprattutto, è opponibile al Fisco?

La Corte di Cassazione, Sezione V, con l’ordinanza 9 febbraio 2026, n. 2895 (testo in calce), risponde negativamente. Gli ermellini ricordano che, secondo un indirizzo minoritario e recessivo, una simile pattuizione sarebbe legittima stante la libera negoziabilità del canone nei contratti ad uso commerciale. Tuttavia, secondo l’orientamento maggioritario, a cui la decisione in commento decide di dare seguito, i diritti del conduttore divengono disponibili solo una volta che siano sorti; pertanto, risulta legittima solo la rinuncia successiva, con o senza corrispettivo, a favore del locatore oppure di un terzo, mentre, la rinuncia preventiva viola l’art. 79 della legge sull’equo canone (legge 392/1978) che è diretta «ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo». Secondo i giudici di legittimità, «l’orientamento maggioritario e più recente della Corte di Cassazione interpreta tale norma in senso rigoroso, a tutela del conduttore considerato parte debole del rapporto al momento della stipula del contratto, per cui i diritti del conduttore (di locazione commerciale) possono essere sì negoziati (per lo più a mezzo di conciliazioni o transazioni), ma solo dopo che il rapporto di locazione sia sorto».

Sotto il profilo fiscale, la nullità della clausola la rende inefficace per la determinazione del reddito fondiario che concorre a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione (art. 26 TUIR). Pertanto, la locatrice dovrà corrispondere le imposte anche sul reddito non percepito, in quanto la suddetta riduzione del canone costituisce il corrispettivo di una pattuizione illecita.

La vicenda

Una donna, proprietaria di alcuni immobili, concludeva tre contratti di locazione ad uso commerciale ove era stabilito che il canone locatizio per i primi sei anni fosse inferiore a quello dovuto per il successivo sessennio a fronte della preventiva rinuncia da parte del conduttore dell’indennità di avviamento commerciale a finita locazione. La donna presentava regolarmente il modello Unico con l’indicazione dei canoni percepiti e nel 2016 riceveva un avviso di accertamento proprio in relazione ai tre suindicati contratti avente ad oggetto un maggior gettito di circa 85 mila euro e imposte per circa 40 mila euro.

La contribuente proponeva ricorso presso la Commissione Tributaria Provinciale che accoglieva le sue doglianze rilevando che, in tema di locazione ad uso non abitativo, vige il principio di libera determinazione del canone. L’Agenzia delle Entrate presentava appello presso la Commissione Tributaria Regionale che accoglieva il gravame.

Si giungeva così in Cassazione.

Premessa: cos’è l’indennità per la perdita di avviamento commerciale

L’indennità per la perdita di avviamento corrisponde a quel «sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela» (V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 472).

Se la locazione cessa per volontà del locatore, egli deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a:

• 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le locazioni commerciali);
• 21 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (per le locazioni alberghiere).

Inoltre, il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità, sempre pari a 18/21 mensilità, nel caso in cui l’immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, sempre che tale nuova attività venga iniziata entro 1 anno dalla cessazione della precedente (art. 34 c. 2 legge 392/1978). L’indennità è dovuta in caso di:

• diniego di rinnovazione del locatore alla prima scadenza
• disdetta del locatore alle scadenze successive.

Il conduttore gode di un diritto di ritenzione dell’immobile (art. 34 c. 3 legge 392/1978) sino a quando non gli venga corrisposta l’indennità di avviamento; in ogni caso, durante detto periodo egli deve corrispondere il canone al locatore.

L’indennità non deve essere corrisposta in caso di:

• locazione avente ad oggetto un’attività professionale (come lo studio di un avvocato o un commercialista),
• immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35 legge 392/1978),
• immobili destinati all’esercizio di attività di carattere transitorio (art. 35 cit.),
• immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 cit.),
• recesso del conduttore alla scadenza contrattuale,
• recesso del conduttore nel corso della locazione,
• risoluzione del contratto.

In relazione alla risoluzione del contratto proposta dal conduttore per inadempimento del locatore, secondo la giurisprudenza, non è dovuta l’indennità di avviamento, ma il conduttore ha a disposizione l’azione di risarcimento del danno, in cui una voce potrebbe essere proprio la perdita dell’avviamento.

Nel caso di negozi posti all’interno di centri commerciali, la giurisprudenza ha rilevato che «i centri commerciali assumono una funzione attrattiva di clientela che costituisce – a ben vedere – il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede, in una sorta di sinergia reciproca»; pertanto, è arduo distinguere tra un avviamento “proprio” del centro che non sia anche “proprio” di ciascuna attività in esso esercitata, quindi «anche in relazione ai contratti di locazione relativi ad immobili interni o complementari a centri commerciali deve essere riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento» (Cass. 18748/2016).

Paragrafo integralmente tratto dalla guida redatta dalla scrivente “Contratto di locazione ad uso commerciale”

Ciò premesso torniamo al decisum.

Nulla la rinuncia preventiva all’indennità di avviamento

In virtù del principio della ragione più liquida¹ viene esaminato preliminarmente il quarto motivo di ricorso con cui la contribuente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione dell’art. 79 della legge sull’equo canone (art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c.). Per la locatrice, è ravvisabile un error in iudicando laddove la CTR non ha tenuto conto del principio secondo cui sono valide le clausole dei contratti di locazione ad uso commerciale che prevedono l’aumento progressivo del canone sino a giungere al corrispettivo pattuito.

La Suprema Corte considera infondata la doglianza.

Infatti, il fulcro della controversia riguarda la validità della clausola con cui il conduttore rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale e la soluzione di tale questione di diritto risulta dirimente ai fini della decisione della causa.

Innanzitutto, giova ricordare che l’art. 79² comma 1 legge 392/1978 dispone che “è nulla ogni pattuizione diretta:

• a limitare la durata legale del contratto
• o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti
• ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge […]”.

Ciò premesso, secondo un orientamento minoritario, a cui fa riferimento la ricorrente, le pattuizioni di rinuncia preventiva all’avviamento a cui segua una riduzione del canone sono valide (Cass. 22826/2022). In base a tale indirizzo, nei contratti di locazione ad uso non abitativo, vige il principio della libera determinazione del canone e la rinuncia all’indennità di avviamento se compensata dalla riduzione del canone non violerebbe l’art. 79 legge cit. Infatti, una simile clausola troverebbe “giustificazione nell’equilibrio sinallagmatico complessivo voluto dalle parti” (Cass. 24221/2019; Cass. 22826/2022).

La giurisprudenza maggioritaria e consolidata considera nulle le pattuizioni che recano una rinuncia preventiva all’indennità come “corrispettivo” per la riduzione del canone. In base alla succitata norma (art. 79 legge 392/1978), i diritti del conduttore come quello dell’indennità di avviamento commerciale non possono costituire oggetto di rinuncia preventiva, ossia la rinuncia non è possibile prima che il diritto sia sorto e sia entrato nel patrimonio del conduttore (Cass. 4947/2023). Tale rinuncia è nulla in quanto diretta ad eludere la tutela prevista da norme imperative.

I diritti del conduttore nelle locazioni commerciali possono costituire oggetto di negoziazione, ad esempio, nel corso di transazioni (Cass. 4947/2023) o conciliazioni, ma solo dopo che il rapporto di locazione si sia costituito, non prima. In altre parole, la legge non consente la rinuncia preventiva.

I diritti del conduttore divengono disponibili solo una volta sorti e possono costituire oggetto di rinuncia sia dietro corrispettivo sia senza corrispettivo, a favore del locatore oppure di un terzo, senza violare l’art. 79 legge cit. La mentovata disposizione, infatti, è diretta «ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un’elusione di tipo preventivo» (Cass. 18359/2010; Cass. 2494/2009; Cass. 24458/2007; Cass. 12320/2005).

La riduzione del canone con clausola nulla è inopponibile ai fini fiscali

La clausola contrattuale che prevede la riduzione del canone a fronte della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento è nulla e ciò comporta l’inopponibilità, ai fini fiscali, della riduzione del canone. La suddetta riduzione, infatti, costituisce il corrispettivo di una pattuizione illecita. Ne consegue che il reddito da locazione vada determinato sulla base del canone pattuito al lordo della riduzione illegittima.

La giurisprudenza che sostiene la legittimità di siffatte pattuizioni è minoritaria e recessiva e, secondo la decisione in commento, non è idonea a contrapporsi alla consolidata interpretazione sopra esposta, pertanto, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di tali principi e risulta esente dai vizi lamentati.

Tutto ciò premesso, la nullità della rinuncia preventiva all’indennità di avviamento intesa come controprestazione della riduzione del canone «inficia la validità della clausola di riduzione stessa per mancanza della sua causa sinallagmatica». In conclusione, ai fini fiscali, il canone risultante dal contratto di locazione, a cui fa testualmente riferimento l’art. 37 del TUIR, deve essere identificato nell’importo pattuito in misura piena. «La riduzione pattuita tra le parti costituisce una clausola nulla ed inefficace, quindi, non può rilevare per la determinazione del reddito fondiario, il quale, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, concorre a formare il reddito complessivo “indipendentemente dalla percezione”».

Conclusioni: rigettato il ricorso della locatrice

La Suprema Corte rigetta il ricorso della locatrice per le ragioni di cui in narrativa; condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità. Inoltre, viene dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, DPR 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quello previsto per il ricorso.

NOTE

[1] L’applicazione del principio della ragione più liquida postula che «ci si trovi di fronte ad un coacervo di profili di merito che – sebbene posti in un rapporto di subordinazione logica – risultino, nondimeno, idonei a condurre autonomamente alla definizione del giudizio, ben potendosi, a questo punto, optare per quella – tra le ragioni dotate di eguale potenzialità di definizione – che presenti aspetti di maggiore evidenza e/o linearità» (Cass. 693/2024 citata dalla decisione in commento).

[2] Il conduttore può ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge, con azione da proporre fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato. L’art. 79 legge cit. trova applicazione limitatamente alle locazioni non abitative, infatti, la legge 431/1998 recante la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, all’art. 14 c. 4, dispone espressamente che il citato art. 79 sia abrogato con riferimento alle locazioni abitative. Per completezza espositiva, si segnala che nel 2014 è stato aggiunto un ulteriore comma che deroga al primo comma, stabilendo che nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera, per i quali sia pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, e che non siano riferiti a locali qualificati di interesse storico, è facoltà delle parti concordare contrattualmente termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge. Paragrafo integralmente tratto dall’articolo redatto dalla scrivente “Indennità da perdita dell’avviamento: valida la rinuncia successiva del conduttore”.

Cassazione, Sezione Tributaria, ordinanza n. 2895/2026