Il secondo decreto sulla casa, quello che ha meno possibilità di andare avanti -anche se entrambi sono molto in sospeso-, è già pubblicato nel BOE. La norma che modifica la durata dei contratti di affitto e stabilisce un nuovo sistema per garantire la loro continuità una volta superato il periodo minimo obbligatorio. Il Reale Decreto-legge 27/2026, del 29 settembre, sostituisce l’attuale proroga tacita annuale con un regime in cui il contratto si mantiene, salvo che una delle parti comunichi espressamente la propria volontà di non rinnovarlo.
La nuova regolamentazione riguarda i contratti di abitazione principale. Una volta trascorsi almeno cinque anni di durata, o sette quando il locatore è una persona giuridica, il contratto sarà prorogato obbligatoriamente per periodi successivi di cinque o sette anni rispettivamente se nessuna delle parti comunica la propria volontà di non continuare. Il proprietario dovrà avvisare con sei mesi di preavviso e l’inquilino con due mesi.
Il decreto si applicherà anche ai contratti che siano già in vigore quando arriverà uno dei loro termini successivi all’entrata in vigore della norma.
Il proprietario dovrà pagare all’inquilino se decide di non prorogare
La principale novità del nuovo regime è che il proprietario che comunichi validamente la propria volontà di non prorogare il contratto dovrà indennizzare l’inquilino con un importo equivalente, come minimo, a dodici mensilità dell’affitto di un’abitazione con caratteristiche simili. Il calcolo dovrà essere effettuato, sempre che sia possibile, prendendo come riferimento il sistema statale dei prezzi degli affitti.
Il risarcimento non potrà essere inferiore, in nessun caso, all’equivalente a una mensilità di affitto per ogni anno che l’inquilino abbia risieduto nell’abitazione. Il pagamento dovrà essere effettuato al momento della consegna dell’immobile. Il diritto all’indennizzo si mantiene anche se l’abitazione viene venduta e il nuovo proprietario subentra nella posizione del locatore, sempre che non si verifichi alcuna delle eccezioni previste dalla norma.
Il decreto stabilisce diversi presupposti in cui il proprietario non dovrà pagare questa compensazione. Tra questi si trova la necessità che una persona fisica recuperi l’abitazione per destinarla a residenza permanente propria o di familiari di secondo grado, sempre che questa circostanza figuri espressamente nel preavviso. Se l’abitazione non è occupata da queste persone nei tre mesi successivi alla sua consegna, il precedente inquilino recupererà il diritto all’indennizzo.
Non ci sarà compensazione nemmeno se l’affittuario non ha effettivamente abitato l’abitazione per più di sei mesi dei dodici precedenti senza una causa giustificata, se dispone di un’altra abitazione idonea nello stesso comune o se entrambe le parti firmano un nuovo contratto. È escluso anche il pagamento quando l’inquilino rifiuta un’offerta certa per continuare nella stessa abitazione per almeno cinque anni, o sette se il locatore è una persona giuridica, sempre che il nuovo affitto rispetti le regole stabilite nella Legge sugli Affitti Urbani.
Proroghe fino a tre anni in zone tese
Il nuovo regime mantiene inoltre le proroghe straordinarie collegate a situazioni di vulnerabilità e alle zone di mercato residenziale teso. Nel primo caso, l’inquilino potrà richiedere una proroga fino a un anno se dimostra la sua situazione di vulnerabilità sociale ed economica mediante un rapporto o certificato dei servizi sociali emesso nell’ultimo anno.
Quando il locatore è un grande possessore, questa proroga dovrà essere accettata obbligatoriamente, salvo che le parti abbiano firmato un nuovo contratto. La norma stabilisce che questa protezione non può accumularsi con altre proroghe straordinarie previste da altre leggi e consente all’inquilino di optare per quella che risulta più favorevole quando ci sono più opzioni.
Nelle zone di mercato residenziale teso, la protezione può raggiungere tre anni aggiuntivi. L’inquilino potrà richiedere proroghe annuali durante quel periodo e il locatore dovrà accettarle salvo che ci sia un accordo diverso, sia stato firmato un nuovo contratto entro i limiti di affitto applicabili o sia stata comunicata correttamente una necessità di occupare l’abitazione per sé stesso o determinati familiari.
Cosa succede con i contratti già in vigore
Il secondo decreto sulla casa stabilisce un regime transitorio per evitare che il cambiamento della normativa alteri in modo immediato contratti che si trovano già vicino alla scadenza. Le nuove regole si applicheranno ai contratti in vigore riguardo alle scadenze che si verificheranno dopo l’entrata in vigore.
Quando mancheranno meno di sei mesi alla scadenza di un contratto nel momento in cui entra in vigore la norma, il proprietario potrà effettuare il preavviso con un anticipo minimo di quattro mesi. I contratti che sono già all’interno dell’attuale periodo di proroga tacita continueranno fino alla fine di quel periodo e passeranno poi al nuovo regime.
La norma stabilisce anche una regolamentazione specifica per i contratti che si trovano in situazione di proroga tacita. In questi casi, il nuovo regime inizierà ad applicarsi dopo la prima scadenza di quel periodo che si verificherà una volta trascorsi quattro mesi dall’entrata in vigore. Le comunicazioni effettuate prima dell’entrata in vigore per porre fine alla proroga tacita mantengono la loro efficacia e non generano il diritto all’indennizzo previsto dal nuovo articolo 10.
Il Real Decreto-ley 27/2026 modifica esclusivamente l’articolo 10 della Legge sugli Affitti Urbani e completa il pacchetto di misure abitative approvato dal Consiglio dei Ministri il 29 settembre. Il primo decreto, il Real Decreto-ley 26/2026, è stato pubblicato nel BOE di mercoledì e contiene altre misure sulla casa, mentre questa seconda norma si concentra specificamente sulla stabilità e durata dei contratti di locazione.
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