quando il Sindaco può ordinare la demolizione e quali poteri hanno gli uffici tecnici

Che cosa accade quando un’ordinanza contingibile e urgente di
demolizione viene sospesa dal giudice e l’amministrazione continua
a ritenere pericoloso l’edificio? La sentenza
n. 5794 del 15 ottobre 2026 del Tar Campania, Napoli, sezione
quinta, risponde su due piani¹.

Dice quanto lavoro istruttorio occorre per giustificare
l’abbattimento integrale di un fabbricato, e dice chi può, dentro
un Comune, adottare i provvedimenti che a quel pericolo si
riferiscono. La vicenda riguarda un immobile di ACER Campania, ma
la lettura che ne proponiamo interessa ogni ente che amministri un
patrimonio edilizio datato e ogni ufficio tecnico chiamato a
istruire un’ordinanza.

Ordinanza di demolizione di un edificio pericolante: il caso
esaminato dal TAR Campania

La storia amministrativa del fabbricato comincia nel 2022, con
un’ordinanza di demolizione per pericolo di crollo che l’Agenzia
aveva impugnato e che il Comune ha poi revocato nell’aprile 2023,
dando atto dei lavori di messa in sicurezza
eseguiti².

Nel novembre 2025, dopo un nuovo sopralluogo dell’ufficio
tecnico che segnalava un grave quadro fessurativo e la corrosione
dei ferri di armatura, il Sindaco ha ordinato di nuovo
l’abbattimento dell’intero edificio con rimozione delle macerie. Il
Tribunale ha sospeso quell’ordinanza il 10 febbraio
2026³.

Nelle settimane successive il responsabile dell’Area tecnica ha
emesso tre diffide, il 17 febbraio, il 10 marzo e il 31 marzo, con
cui ingiungeva all’Agenzia prima di eseguire gli interventi di
decoro previsti da un’ordinanza sindacale generale del 2024, poi di
realizzare il consolidamento strutturale, richiamando il pericolo
già posto a base dell’ordinanza sospesa. Impugnate con motivi
aggiunti, anch’esse sono state sospese il 13 maggio
2026⁴, e all’udienza del 6 ottobre il Collegio ha
annullato l’ordinanza di demolizione e le tre diffide.

Demolizione di edifici pericolanti: istruttoria tecnica e principio
di proporzionalità

Il primo nucleo della decisione riguarda il peso
dell’istruttoria. L’ordinanza ex artt. 50, comma 5, e 54 del d.lgs.
n. 267/2000 è un rimedio straordinario, subordinato a un pericolo
grave, attuale e imminente che gli strumenti ordinari non riescono
a fronteggiare, e la giurisprudenza ammette da tempo che l’urgenza
alleggerisca gli accertamenti richiesti all’amministrazione. Il
Consiglio di Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, lo ha ribadito
per l’individuazione dei destinatari del provvedimento, per i quali
basta una verifica anche sommaria di chi ha la disponibilità del
bene⁵.

La stessa pronuncia, però, ha respinto il difetto di istruttoria
sul pericolo perché l’ordinanza di messa in sicurezza e demolizione
di un immobile interessato da crolli, a Sannazzaro de’ Burgondi,
era preceduta dalla perizia di un tecnico strutturista
abilitato⁶. Il Consiglio di Stato, sez. V, 30
maggio 2025, n. 4726, ha escluso a sua volta la violazione della
proporzionalità per l’inagibilità di un intero condominio a
Pescara, perché dagli accertamenti istruttori risultava un pericolo
che non consentiva misure meno invasive⁷.

Messe accanto alla sentenza napoletana, queste decisioni
delineano un criterio coerente. L’urgenza alleggerisce l’indagine
sui soggetti, mentre sulla scelta della misura l’istruttoria
tecnica resta il passaggio che regge l’ordinanza, e lo regge tanto
più quanto più la misura è irreversibile. A Cancello ed Arnone il
sopralluogo documentava il peggioramento dell’immobile e non
dimostrava che l’unica opzione possibile fosse l’abbattimento, così
il difetto di istruttoria si è saldato alla violazione del
principio di proporzionalità.

Il peso della storia
dell’immobile

Pesa, in questo ragionamento, la storia dell’immobile. Il Comune
aveva giudicato nel 2023 sufficienti le opere di messa in sicurezza
eseguite dalla proprietà e su quella base aveva revocato la
precedente ordinanza.

Quella valutazione non gli impediva di intervenire di nuovo se
le condizioni fossero peggiorate, e il Collegio non lo afferma.
Sposta però il baricentro della motivazione, perché chi ha già
ritenuto adeguata una categoria di interventi conservativi deve
spiegare perché oggi non bastino più. Il Tribunale rileva infatti
che il Comune ha disposto la demolizione ad horas senza
approfondire la possibilità di interventi più conservativi, pure
considerati sufficienti in precedenti provvedimenti.

La prova della
diligenza del proprietario

C’è poi un profilo che riguarda i proprietari, pubblici e
privati. Il giudice ha dato rilievo alla documentazione prodotta
dall’Agenzia nel corso del giudizio. La relazione tecnica attestava
che l’intera area era stata perimetrata con recinzione di cantiere
per impedire l’avvicinamento alla struttura, e che erano in corso
di affidamento il sistema di monitoraggio e i lavori di rimozione
dell’amianto rinvenuto nello stabile. Un successivo deposito ha
dato conto dell’ultimazione di quei lavori e della nomina di un
gruppo di lavoro per la riqualificazione del fabbricato.

La seconda ordinanza cautelare si è fondata proprio
sull’intervenuta messa in sicurezza dell’area. Da qui una lezione
pratica. La prova della diligenza si costruisce mentre il giudizio
è pendente, con ordini di servizio, relazioni tecniche datate e
atti di affidamento, e vale tanto per l’ente che deve difendersi
quanto per l’ufficio tecnico che deve istruire, perché è su quel
materiale che si misura se il pericolo fosse fronteggiabile con
strumenti diversi dalla demolizione.

Anche il monitoraggio strumentale delle fessurazioni, che
l’Agenzia ha indicato nel giudizio come il solo mezzo per
distinguere un quadro stabilizzato da uno evolutivo, appartiene a
questa categoria di misure intermedie. La sentenza non assolve
nessuno dal dovere di custodire il bene, e l’inerzia prolungata di
un proprietario resta il terreno più fertile per l’intervento extra
ordinem.

Ordinanze contingibili e urgenti: competenze del Sindaco e limiti
degli uffici tecnici

Il secondo nucleo riguarda la competenza ed è, per gli uffici
tecnici comunali, il più istruttivo. Le tre diffide erano motivate
da un grave pericolo per la sicurezza dei cittadini, da un
fabbricato abbandonato e pericoloso, da condizioni di rischio per
la pubblica e privata incolumità. Per i presupposti dichiarati
appartenevano dunque all’area dei poteri contingibili e urgenti,
che gli artt. 50 e 54 del Testo unico riservano al Sindaco, e non
potevano essere adottate dal responsabile dell’Area tecnica. Il
Tribunale aggiunge un secondo argomento. Se l’ufficio intendeva
esercitare un potere ordinario, non si comprende quale fosse, e il
principio di tipicità degli atti amministrativi impedisce di
sorreggere un ordine con una qualificazione che non emerge dal
provvedimento. La riserva al Sindaco trova conferma nella
giurisprudenza del Consiglio di Stato, che distingue la
sostituzione legale per impedimento temporaneo, ammessa, dalla
delega delle funzioni, con un’affermazione che la sentenza n. 2535
del 26 aprile 2018 della sezione quinta formula in via incidentale,
perché il caso riguardava un’ordinanza firmata dall’assessore
anziano in assenza del Sindaco⁸. Il punto
organizzativo è chiaro: l’ufficio tecnico istruisce e propone, il
Sindaco decide, e la proposta deve contenere l’analisi delle
alternative praticabili e delle ragioni per cui vengono
scartate.

Quanto all’ordinanza sindacale n. 18 del 2024 sul decoro urbano,
richiamata dalle diffide, il Tribunale non l’ha esaminata nel
merito. Rivolta a una platea indistinta di proprietari e conduttori
e imponendo interventi soltanto dove necessari, non lede in modo
immediato la posizione della ricorrente, che l’aveva impugnata solo
perché le diffide vi rinviavano. Una volta cadute le diffide, è
venuto meno l’interesse a discuterne.

Ordinanza di demolizione sospesa dal TAR: cosa può fare il Comune?
Una considerazione di sistema

Resta una considerazione di sistema. Il potere di ordinanza
sospende la tipicità degli atti e la giurisprudenza lo tollera
perché lo vuole eccezionale, motivato e temporaneo. La sentenza
applica questa logica anche al dopo, cioè a ciò che
l’amministrazione fa quando il giudice ha fermato il suo primo
atto.

Chi ricorre al rimedio più radicale deve poter mostrare di
averlo scelto dopo aver considerato le alternative, e se il giudice
lo ferma deve tornare a istruire nella sede e con l’organo che la
legge indica, senza riproporre per via gestionale lo stesso
pericolo con un altro nome. Per gli enti proprietari la tutela
giudiziaria funziona quando il bene è stato messo in sicurezza e la
prova è in atti, ed è questo, in una vicenda come quella in esame,
il lavoro che ha contato di più.

Riferimenti 

1. Tar Campania, Napoli, sez. V, 15 ottobre 2026, n. 5794 (R.G.
   70/2026), che ha deciso il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti
   proposti da ACER Campania contro il Comune di Cancello ed
   Arnone.
2. Ordinanza sindacale n. 12 del 4 aprile 2023, che ha revocato
   l’ordinanza n. 35 del 30 settembre 2022, come richiamate nella
   sentenza n. 5794/2026.
3. Tar Campania, Napoli, sez. V, ord. 10 febbraio 2026, n.
   4333.
4. Tar Campania, Napoli, sez. V, ord. 13 maggio 2026, n.
   1222.
5. Cons. Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, che ha respinto
   l’appello avverso Tar Lombardia, n. 2553/2025, relativo
   all’ordinanza del Sindaco di Sannazzaro de’ Burgondi n. 7 del 4
   aprile 2024.
6. Cons. Stato, sez. V, 3 aprile 2026, n. 2736, cit.
7. Cons. Stato, sez. V, 30 maggio 2025, n. 4726, punto 7, relativa
   all’ordinanza n. 145 del 29 novembre 2023 del Sindaco di Pescara;
   appello avverso Tar Abruzzo, sez. staccata di Pescara,
   respinto.
8. Cons. Stato, sez. V, 26 aprile 2018, n. 2535, appello avverso
   Tar Emilia-Romagna, Bologna, sez. II, n. 333/2013. Il passaggio
   sulla non delegabilità del potere ex art. 54, comma 10, TUEL ha
   carattere incidentale rispetto al caso deciso.

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